L'interpretazione del codice alla deriva dei servizi pubblici di Seattle fa aumentare i costi immobiliari

Esistono sistemi di autorizzazione per garantire risultati coerenti e prevedibili, un vantaggio per i richiedenti, i vicini e la città nel suo insieme. Questi risultati coerenti si ottengono attraverso codici municipali che limitano l'autorità del potere di autorizzazione della giurisdizione. Idealmente, tutto il personale addetto alle autorizzazioni dovrebbe essere formato su come leggere, armonizzare e interpretare il codice municipale. Tuttavia, nella città di Seattle, il personale troppo spesso si affida a volantini informativi amministrativi, pagine web della città e rapporti invece del codice.

Le frasi all'interno di queste fonti alternative sono state rimosse una volta dal codice della città. Si tratta di un problema importante perché consente la deriva burocratica, un’espansione non ufficiale delle regole che deriva dal fatto che la pratica non è vincolata alla legge. Questo articolo spiega come SPU (Seattle Public Utilities) afferma estensioni delle condutture idriche non supportate dal codice – e molto costose – indirizzando l'utente ai documenti amministrativi e lontano dal linguaggio vincolante del codice.

La sezione 21.04.061 del Codice municipale di Seattle (SMC) consente alla SPU di richiedere un'estensione della rete idrica per un nuovo sviluppo. Tuttavia, lo stesso codice limita chiaramente questa autorità. Un prolungamento della conduttura idrica per un nuovo insediamento può essere lungo solo quanto la facciata del lotto lungo una strada.

La frase semplice all'interno della SMC è:"La conduttura idrica di distribuzione standard sarà costruita nella strada adiacente fino all'estensione del confine del lotto." Il concetto importante qui è il significato della parola “estensione”. La formulazione si limita ad estendere la conduttura idrica solo fino al limite del confine della parcella. Di seguito è riportata una mostra di cosa significa quella frase relativa al confine della proprietà confinante con la strada per il lotto situato a 1215 S. Concord Street.

Come ho discusso in un articolo precedente, si sta richiedendo un permesso per costruire un duplex sfruttando la flessibilità del codice ADU/DADU di Seattle recentemente codificato nel 2019. Il costo per costruire il duplex è stimato a $ 700.000. SPU richiede al richiedente di installare 500 piedi lineari di conduttura idrica in ghisa sferoidale da 8 pollici di diametro per un costo di $ 800.000. Un onere così assurdo e sproporzionato rappresenta un “dealbreaker” che porterà il richiedente ad abbandonare il progetto e a perdere gli alloggi tanto necessari a Seattle.

Il codice non dice di installare una conduttura idrica che si colleghi da due incroci, oltre una dozzina di altre proprietà, e continui fino alla massima estensione del confine del lotto del richiedente. Dovrebbe trattarsi di un aumento di capitale pagato dalle commissioni richieste dalla SPU, non di una condizione. Un requisito proporzionale consentirebbe allo sviluppo di estendere alla proprietà un'alimentazione residenziale da 1 pollice molto meno costosa e molto meno profonda. Questo è ciò che è successo durante lo sviluppo di ogni proprietà vicina.

Durante un incontro del 14 novembre sia con il vicedirettore della divisione Project Delivery and Engineering della SPU sia con un funzionario di collegamento con l'ufficio del sindaco Bruce Harrell, entrambi hanno affermato che la formulazione del codice garantisce alla città il diritto di richiedere una conduttura idrica di 500 piedi installazione sulla proprietà e su tutta la facciata. All'incontro era presente anche Aliesha Ruiz, coordinatrice degli affari governativi di Seattle per la Master Builders Association delle contee di King e Snohomish.

Ecco come si svolge la deriva burocratica a Seattle. La SPU allontana il richiedente dell'autorizzazione dalle regole effettive stabilite nel codice e afferma invece l'uso di dispense amministrative, linguaggio del sito web e rapporti. Tali documenti secondari non trasmettono accuratamente la frase e l'intento corretti presenti nel codice. Questi documenti includono il Client Assistance Memo (CAM) 1201, il sito web della SPU e persino informazioni errate all'interno di un rapporto al Consiglio.

Una pagina web della città di Seattle riorganizza le parole trovate nel codice e crea una frase che trasmette un risultato completamente diverso. Si afferma: "Sarà necessaria un'estensione della rete idrica (WME) o un miglioramento del sistema se un lotto che richiede un nuovo servizio idrico non confina con una distribuzione standard o una rete idrica adeguata". Manca palesemente la parola qualificante e significativa